As novas regras para o financiamento de imóveis, anunciados pela Caixa Econômica Federal (CEF), maior banco envolvido nas operações de crédito habitacional do País, já estão em funcionamento desde o dia 1º de novembro. As medidas limitam o acesso de crédito concedido pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza os recursos da caderneta de poupança para financiar imóveis.
O advogado bancário Galvão Neto explica que, dentre as mudanças, está o aumento do valor da entrada e a diminuição da margem de financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Com isso, o consumidor precisará desembolsar um pouco mais no valor da entrada.
“O banco utiliza a poupança como forma de captar dinheiro e utiliza esse valor que está sob sua guarda para fazer empréstimos. Se antes a pessoa podia fazer um financiamento com até 80% do valor do imóvel financiável, dando apenas 20% de entrada, a partir do dia 01 de novembro, a pessoa precisará desembolsar 30% ou 50%, a depender da tabela de pagamento utilizada”, comenta.
O especialista cita que essa tomada de decisão da Caixa foi adotada após uma análise que apontou o crescente número de pessoas pedindo crédito. Segundo Galvão Neto, a venda imobiliária está quase extrapolando o planejamento da Caixa para o ano de 2024. Quando os consumidores retiram suas rendas da poupança, o banco fica descapitalizado para realizar novos empréstimos.
“Com a pandemia, incentivou-se muito a investir em bolsas de valores, que têm um rendimento maior que a poupança. E, dos últimos cinco anos para cá, cresceu a retirada dos valores da poupança, que já soma bilhões. Ou seja, devido à falta desse dinheiro e pelo planejamento da Caixa, que está quase sendo extrapolado, foi preciso criar essa regra para desincentivar o mercado imobiliário para o financiamento desses imóveis que se enquadram nas modalidades da poupança e do FGTS”, explica o advogado, destacando que os imóveis do Minha Casa Minha Vida não serão afetados.
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Nos contratos firmados por meio do Sistema de Amortização Constante (SAC), relacionado a imóveis prontos, que já estejam construídos, sejam novos ou usados, e aquisição de terrenos em construção, a entrada passa a ser de 30%, com a instituição podendo financiar até 70%. Já no sistema Price, em que as parcelas são fixas, a entrada dada pelo cliente é de 50%.
Na tabela SAC, de amortização, as parcelas vão reduzindo ao longo do tempo e, consequentemente, os juros. Já na tabela Price, as parcelas são fixas e é a mais comum nos financiamentos, entretanto, os juros vão aumentando ao longo dos anos. Segundo o especialista, compensaria o consumidor aderir a esse tipo de contrato caso ele consiga ir antecipando e amortizando as últimas parcelas, a fim de reduzir a quantidade de prestações e, consequentemente, os juros.
Diante dessas mudanças, a recomendação do advogado especialista em direito bancário é pesquisar as melhores condições de crédito para a realidade e necessidade atual. Dentre os tópicos a serem considerados estão as taxas de juros e a condição de arcar com esse compromisso.
É preciso planejamento, afinal, esse é um financiamento longo. Não faça às pressas, nem feche com o primeiro banco que oferecer vantagens, pois mais na frente você pode se surpreender, especialmente com as taxas de juros, então veja sempre se ela está condizente com a do mercado imobiliário, que é em torno de 9%. E não dê tudo de entrada, pois se em algum mês o orçamento apertar, você terá de onde tirar
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